【売却予定の方は必見】不動産謄本の正しい見方とチェックポイント
〜営業マンが現場で伝えている“登記確認の大切さ”〜
こんにちは。不動産売却活用事業部の大下です。
普段から売却のご相談を受ける中で、「登記簿謄本（とうきぼとうほん）って、何を見ればいいの？」というご質問をよくいただきます。
実はこの謄本、売却の準備段階で必ずチェックしておきたい超重要書類なんです！
今回は、不動産を売る前に絶対確認してほしい「登記簿謄本の見方」と「チェックすべきポイント」を、現場の営業目線で分かりやすく解説します。
そもそも登記簿謄本ってなに？
簡単に言うと、その不動産が「誰のもので」「どんな権利が付いているか」を示す履歴書のようなものです。
不動産の売買では、謄本の情報が正しいかどうかが契約や引き渡しに直結するため、確認は必須です。
営業の現場でよく見る「登記簿謄本」の構成とは？
登記簿謄本は、大きく3つのパートに分かれています。それぞれの意味と、売却時のチェックポイントを紹介します。
【1】表題部（ひょうだいぶ）
→ 不動産の「場所」や「大きさ」など、物理的な情報が記載されています。
確認ポイント：
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番地や面積に間違いはないか？
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建物の構造や種類は合っているか？
※意外とここで「増築したけど登記していない」というケースがあります。
【2】甲区（こうく）… 所有者に関する記録
→ 現在・過去の所有者とその取得理由が記録されています。
確認ポイント：
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所有者は今の持ち主本人か？
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相続登記が未了になっていないか？
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共有名義の場合、全員の同意が取れる状態か？
👉 売却手続きに進むには、所有権がきちんと整理されている必要があります。
【3】乙区（おつく）… 所有権以外の権利
→ 抵当権（住宅ローンの担保）や地役権、賃借権などが記載される場所です。
確認ポイント：
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抵当権（ローンなどの担保）は残っていないか？
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他人が通行できる「地役権」などの制限がないか？
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借地・借家など、第三者との契約が影響していないか？
👉 ここに何かしらの“権利のしばり”があると、売却に制限が出ることがあります。
【実際の相談例】こんなケース、ありました
以前、査定のご依頼をいただいたお客様の土地。
謄本を確認すると、すでに返済が終わったはずの住宅ローンの抵当権がそのまま残っていました。
「え？完済したのに外れてないんですか！？」
という驚きの反応。
実は、返済が終わっても抵当権は自動では消えません。抹消登記が必要なんです。
このように、売却の前にきちんと謄本を見ておかないと、
「いざ契約！」という時に手続きが進まないリスクもあります。
まとめ：謄本の確認＝売却のスタートラインです
不動産の売却は、「いくらで売れるか」よりも先に、「売れる状態かどうか」を確認することが大事です。
その判断材料が、この登記簿謄本。
営業の立場から言わせていただくと…
📌 謄本を確認してからが、本当のスタートです！
最後に：難しい内容は、プロに任せてOKです！
「字が多すぎてわからない」「専門用語だらけで読む気にならない」
…そんな方、正直かなり多いです（笑）
でも、それで大丈夫です。私たち不動産会社の営業マンがサポートします。
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中国バス不動産株式会社
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